Simulez votre prêt hypothécaire aux meilleurs taux

En terme juridique, les appellations telles que : crédit logement ou prêt immobilier sont des appellations commerciales pour désigner un « crédit hypothécaire ».

Le prêt hypothécaire vous permet donc de financer l’achat d'un bien immobilier ou le rachat de crédit hypothécaire, garanti par une prise d’hypothèque.  

Contrairement à un prêt classique (par exemple le prêt personnel ou le crédit voiture), le crédit hypothécaire est en réalité une ouverture de crédit. L'avantage réside principalement dans le fait qu'il est possible d’emprunter à nouveau le capital déjà remboursé (les modalités sont reprises sur le contrat de crédit).

Ce système de crédit est avantageux, dans le sens où il permet de réemprunter un montant qui sera nécessaire par exemple à la réalisation de travaux, sans devoir repayer des frais d’hypothèque. On parle de reprise d’encours.

Pour faire simple, on peut imager la reprise d’encours en la comparant avec un pot dans lequel on verse chaque mois un montant et dans lequel on peut aller repuiser dedans.

Conditions requises

Obtenir un prêt hypothécaire dépend de plusieurs facteurs : votre capacité financière, la stabilité de votre situation professionnelle, la valeur du bien et vos garanties. Chaque banque peut avoir ses propres critères, mais ces conditions générales sont des points de départ pour comprendre les attentes des prêteurs.

1. 1. Avoir sa résidence principale en Belgique
2. 2. Être âgé d'au minimum 18 ans
3. 3. Percevoir des revenus stables et réguliers
4. 4. Disposer de fonds propres (pour financer au minimum les frais de notaire)
5. 5. Avoir un taux d'endettement correct
6. 6. Hypothèque sur le bien immobilier
7. 7. Historique bancaire sain: pas de fichage à la Banque Nationale de Belgique ou de médiation de dettes
8. 8. Souscrire une assurance vie (non obligatoire mais celle-ci sera exigée par la banque)

Un prêt hypothécaire : pour quels buts ?

Si vous envisagez d’acheter :

• une maison ou un appartement
• un terrain
• une nouvelle construction
• un immeuble de rapport
• un bien à l’étranger
• une seconde résidence

mais aussi pour :

• un rachat de crédits (avec éventuellement des prêts à tempérament)
• le paiement d’une soulte
• une succession
• des travaux importants

L'apport personnel (fonds propres)

Lorsqu'on sollicite un prêt hypothécaire, l'apport de fonds propres joue un rôle déterminant dans l'acceptation du dossier par la banque. 

L'apport personnel correspond à la somme que l'emprunteur peut investir de ses propres ressources dans l'achat du bien immobilier, sans recourir au crédit. 

Cet apport est perçu par les établissements financiers comme un gage de solidité financière et de responsabilité. Il permet de réduire le montant du prêt demandé, ce qui, à son tour, diminue le risque pour la banque. 

• En passant par le secteur des banques "classiques", l'apport personnel est d’au moins 10 à 20 % du prix d'achat du bien immobilier auquel s'ajoute le montant des frais de notaire. 
• En passant par le secteur "courtier", l'apport en fonds propres minimal peut être limité aux frais de notaire seuls, c-à-d que nous avons des solutions à 100% du prix d'achat.

Quid du Prêt hypothécaire à 125% ou prêt total ?

Par le passé, il était possible d’emprunter à 125%, c-à-d , la totalité des frais de notaire et du prix d’achat du bien immobilier.

Depuis janvier 2020, de nouvelles directives de la Banque Nationale de Belgique sont venues durcir les conditions d’octroi du crédit hypothécaire.

Est-il encore possible d’emprunter à 125% ? La réponse est « oui ».

3 solutions sont possibles via les banques classiques

1. Moyennant un bien complémentaire en garantie dont la valeur vénale est suffisante (par exemple : une seconde résidence ou un bien familial qui peut être la maison des parents). Grâce à ce bien complémentaire, il donc possible d’emprunter à 125% et donc de ne disposer d’aucun apport personnel.
2. Plus rarement et selon la disponibilité du produit, il est encore possible d'emprunter la totalité du crédit frais de notaire compris
3. Possibilité d'emprunter 100% du prix d'achat, les parents peuvent alors demander un prêt personnel (à un taux inférieur) pour financer les frais de notaire 

Les revenus pris en compte pour un prêt hypothécaire

Les revenus jouent un rôle crucial dans l'obtention d'un crédit hypothécaire. Ils permettent à la banque de déterminer votre capacité d'emprunt et d'évaluer si vous êtes en mesure de rembourser le prêt. Pour ce faire, la banque privilégiera des revenus stables et réguliers, car cela lui permet de prévoir plus facilement vos futures mensualités et de garantir la solvabilité du prêt.

1. Les revenus des salariés

Les salaires fixes et les primes régulières sont les principaux revenus pris en compte pour un crédit hypothécaire. Il est donc important de pouvoir présenter des fiches de paie récentes et stables. Certaines banques acceptent également de prendre en compte une partie des primes variables, à condition qu'elles soient régulières.

• Salariés en CDI (contrat à durée indéterminée) : généralement, il faut avoir au minimum 3 mois d'ancienneté chez le même employeur.
• Salariés en CDD (contrat à durée déterminée) ou intérimaires : il est souvent exigé 1 an d'ancienneté auprès du même employeur.

Certains éléments supplémentaires peuvent aussi être pris en compte, comme les chèques repas ou le treizième mois, qui peuvent être ajoutés au revenu mensuel.

2. Les indépendants

Il faut une activité professionnelle de minimum 2 années - afin que les revenus soient comptabilisés sur l'avertissement extrait de rôle.

3. Les revenus complémentaires

Certains revenus complémentaires peuvent aussi être pris en compte pour augmenter votre capacité d'emprunt. Parmi ceux-ci :

• Le flexi-job : Il est nécessaire de justifier 1 an d'ancienneté avec le même employeur.
• Les revenus locatifs actuels ou futurs : Si vous possédez des biens immobiliers générant des loyers, la banque peut prendre en compte le montant des loyers. Selon le prêteur, ces revenus peuvent être pris en compte à partir de 80% des loyers perçus (afin de prévoir une marge en cas de vacances locatives ou de loyers impayés).

4. Revenus de remplacement

• Les revenus de la mutuelle et de la pension belge sont pris en compte à 100%.
• Les pensions étrangères (provenant des pays européens) peuvent être pris en compte en fonction du prêteur.

Important à savoir

Tous vos revenus doivent être versés sur un compte bancaire belge. Cela permet à la banque de suivre facilement vos flux financiers et de les intégrer dans le calcul du prêt.

La banque tiendra également compte de vos charges mensuelles (autres crédits, pension alimentaire, etc.) pour déterminer votre taux d’endettement.

Simulation de crédit hypothécaire

Réaliser une simulation de prêt hypothécaire est l’une des premières étapes indispensables lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier. Elle permet d’estimer votre capacité d’emprunt, le montant total du crédit, le coût des intérêts, ainsi que le montant des mensualités. Grâce à une simulation fiable, vous pouvez mieux anticiper votre budget, comparer les offres du marché et sécuriser votre projet en toute sérénité.

Pourquoi faire une simulation de prêt hypothécaire ?

La simulation vous aide à déterminer le montant que vous pouvez emprunter en fonction :

• de vos revenus et charges,
• de l’apport personnel disponible (fonds propres),
• de la durée souhaitée,
• du taux d’intérêt  appliqué,
• des assurances éventuelles.

Elle donne une vision claire du coût total du crédit et vous permet d’ajuster votre projet : choix du bien, durée du prêt, apport, ou encore type de taux (fixe, variable ou mixte).

Comparer les offres grâce à la simulation

Chaque organisme financier propose des conditions différentes. Simuler plusieurs prêts hypothécaires vous permet de :

• comparer les TAEG,
• analyser les mensualités,
• mesurer l’impact de la durée sur le coût total,
• identifier les offres les plus avantageuses pour votre situation.

Cette étape est essentielle pour obtenir un financement adapté et éviter de payer plus que nécessaire.

Si vous avez pour projet d’acheter, afin d’analyser si la demande de crédit est réalisable et de vous remettre une simulation de prêt hypothécaire, il est nécessaire de nous communiquer une série d’informations :

• Prix d’achat du bien immobilier
• Montant de votre apport personnel (fonds propres)
• Montant des revenus (salaires, extraits bancaires prouvant les revenus)
• Montant des charges actuelles (détail des crédits en cours, pension alimentaire, loyers, …)
• Informations professionnelles : type de contrat, statut professionnel, date de début
• Identité et adresse

Vous pouvez nous communiquer ces informations en simulant votre crédit hypothécaire, en démarrant la demande de prêt et en introduisant les données via notre formulaire.