Rachat de crédit en cas de fichage : quelles solutions ?

Être fiché ne signifie pas qu’aucune solution n’existe. Contrairement aux idées reçues, il est tout à fait possible d’envisager un rachat de prêt hypothécaire même en cas de fichage à la Banque Nationale de Belgique (BNB).

Cependant, les conditions d’octroi, le taux d’intérêt et la stratégie à adopter dépendront directement de votre situation précise.

Il est essentiel de distinguer deux cas de figure :

1. 1. Le fichage est régularisé (c-à-d qu’il est encore visible 1 an, mais la dette a été totalement remboursée)
2. 2. Le fichage est non régularisé (c-à-d que vous continuez à rembourser le crédit)

Chaque situation implique une approche différente.

Comprendre le fichage

Lorsqu’un emprunteur ne respecte plus ses engagements de remboursement (retards répétés ou défaut de paiement : généralement sur 3 mois maximum), l’organisme prêteur doit déclarer l’incident à la Banque Nationale de Belgique.

Cette inscription dans le fichier de la Centrale des crédits aux particuliers constitue un signal de risque pour les établissements financiers. Elle complique l’accès au crédit classique, mais ne rend pas toute opération impossible.

Le rachat de crédit en cas de fichage

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier situé en Belgique et que vous avez un fichage à la BNB, il est possible de racheter le prêt hypothécaire en cours et/ou de centraliser des prêts à tempérament sous la forme d’un nouveau prêt hypothécaire en premier rang.  

La clé réside dans :

• L’état actuel du fichage
• La valeur du bien immobilier
• Le niveau d’endettement global
• La stabilité des revenus

Cas n°1 : Fichage régularisé

Dans ce premier cas, les dettes ont été remboursées. Le fichage n’est plus actif, mais il reste visible encore 1 an à la Banque Nationale de Belgique.

C’est une nuance essentielle : Le prêteur voit qu’un incident a existé mais qu’il a été réglé, le risque est donc perçu comme inférieur au cas précédent.

Faut-il attendre la suppression complète du fichage ?

Pas forcément, mais idéalement, oui. Lorsqu’il y a un fichage régularisé, il y a une majoration de taux (qui peut aller jusqu’à 1% supplémentaire)

Attendre que l’inscription disparaisse totalement de la BNB permet :

• D’accéder à un plus grand nombre d’organismes prêteurs
• D’obtenir un taux plus compétitif
• De négocier de meilleures conditions

C’est souvent la solution la plus économique à moyen terme.

Quand le rachat reste nécessaire malgré tout et qu’il existe néanmoins des situations où attendre n’est pas possible :

• Mensualités devenues trop lourdes
• Séparation ou divorce
• Difficultés financières urgentes
• Besoin de regrouper plusieurs crédits
• Pression bancaire ou risque de procédure

Dans ces cas, un rachat de crédit peut être envisagé même si le fichage apparaît encore et est régularisé.

Cas n°2 : Fichage non régularisé

Dans cette situation, les dettes à l’origine du fichage ne sont pas encore apurées. Le fichage, et donc le remboursement, est toujours actif.

Est-ce possible de racheter le prêt ?

Oui, mais sous conditions strictes. Certains organismes spécialisés acceptent d’analyser ces dossiers, principalement lorsque :

• Le bien immobilier dispose d’une valeur suffisante
• La quotité reste sous la barre des 80 %
• Les revenus permettent d’assumer la nouvelle mensualité
• Le rachat permet d’assainir durablement la situation

L’objectif est généralement de regrouper plusieurs crédits et de rétablir une mensualité supportable ou d’éviter une saisie ou une situation juridique plus lourde

Pourquoi le taux est-il plus élevé ?

Un fichage non régularisé représente un risque financier accru pour le prêteur. Ce risque est intégré dans la tarification.

Conséquences :

• Taux d’intérêt plus élevé
• Analyse plus poussée du dossier
• Garanties plus strictes

Ce taux majoré n’est pas une sanction, mais une compensation du risque pris par l’établissement prêteur.

Stratégie intelligente : régulariser puis optimiser

Le rachat de crédit dans ce contexte doit être vu comme une solution transitoire.

Une fois les dettes remboursées grâce au rachat :

• Le fichage peut être régularisé
• Le dossier s’assainit progressivement
• La situation bancaire se stabilise

Lorsque le fichage est officiellement clôturé, il devient alors possible d’envisager un nouveau rachat de crédit à un meilleur taux

Malgré ces frais, l’opération peut s’avérer financièrement intéressante si la différence de taux est importante.

Quotité maximale

La quotité représente le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. En cas de fichage (régularisé ou non) : la quotité maximale est de 80 %

Cela signifie que le montant total du crédit après rachat ne pourra pas dépasser 80 % de l’estimation du bien.

Exemple :

Bien estimé à 300.000 €

Montant maximum finançable : 240.000 €

Cette limite protège à la fois :

• L’emprunteur (éviter le surendettement)
• Le prêteur (garantie suffisante en cas de difficulté)

En situation de fichage, cette règle est appliquée de manière stricte.

Le rôle essentiel de l’analyse personnalisée

Chaque dossier est unique. Deux personnes fichées n’auront jamais exactement le même historique, la même valeur immobilière, le même niveau de revenus.

Une analyse approfondie permet de déterminer :

• ✔️ Si le rachat est opportun immédiatement
• ✔️ S’il vaut mieux patienter
• ✔️ Quelle structure de crédit est la plus adaptée
• ✔️ Comment optimiser la situation à moyen terme

Vision à long terme : reconstruire sa crédibilité bancaire

Un rachat en période de fichage n’est pas uniquement une opération financière. C’est souvent une étape vers :

• Une stabilisation budgétaire
• Une restructuration saine des dettes
• Une reconstruction du profil bancaire
• Un retour progressif vers des conditions normales de marché

Avec une gestion rigoureuse après l’opération, il devient possible, quelques années plus tard, de retrouver des taux standards.

En résumé

✔️ Rachat avec Fichage non régularisé

• Rachat possible
• Taux plus élevé
• Solution transitoire
• Possibilité d’optimiser plus tard
• Passage obligatoire devant notaire
• Quotité maximale : 80 %

✔️ Fichage régularisé

• Situation plus favorable
• Idéalement attendre la suppression BNB
• Rachat possible si nécessaire
• Conditions plus souples, toutefois avec une majoration du taux
• Quotité maximale : 80 %

Conclusion

Le fichage à la Banque Nationale de Belgique ne ferme pas toutes les portes à un prêt hypothécaire. Il impose simplement une stratégie adaptée.

La bonne décision dépendra toujours de votre situation personnelle, de l’urgence du besoin et de la valeur de votre bien immobilier.

Un accompagnement professionnel par un courtier permet d’identifier la solution la plus sécurisée, la plus réaliste et la plus durable pour retrouver une stabilité financière.

Faites une simulation personnalisée

Chaque situation mérite une analyse précise et confidentielle. Avant toute décision, une simulation de prêt hypothécaire permet d’évaluer votre capacité d’emprunt, la quotité disponible (maximum 80 % de la valeur du bien), le taux envisageable selon votre situation de fichage et la faisabilité réelle du rachat.

Avec Créditpolis, vous pouvez réaliser une simulation de crédit hypothécaire gratuitement et sans engagement. Deux possibilités s’offrent à vous :

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Une première simulation permet souvent d’y voir plus clair et d’envisager une solution adaptée à votre situation actuelle.