Avant de signer un prêt hypothécaire, la simulation est une étape incontournable. Elle permet d’estimer votre mensualité, la durée du crédit, le coût total du financement et la capacité maximale d’emprunt. Pourtant, les résultats d’une simulation peuvent sembler complexes lorsque l’on n’est pas familier avec les termes bancaires.
Comment lire, analyser et comprendre chaque élément d’une simulation de prêt hypothécaire… et éviter les mauvaises surprises.
Les données figurant sur une simulation de crédit hypothécaire
De nombreux chiffres figurent sur le résultat d'une simulation d'un prêt immobilier.
1. La mensualité : le premier indicateur à analyser
La mensualité représente le montant que vous devrez payer chaque mois à la banque. Elle inclut :
- la part de capital remboursé
- les intérêts
- parfois l’assurance solde restant dû (si la valeur vénale du bien le permet, elle peut être inclue dans la simulation de crédit)
Ce qu’il faut vérifier :
- Le montant est-il compatible avec votre budget mensuel ?
- Votre taux d’endettement reste-t-il sous les 33 à 40 % recommandés ? A savoir qu'il peut aller jusqu'à maximum 60% selon votre profil et le prêteur
- La mensualité varie-t-elle en fonction du type de taux (fixe ou variable) ?
La mensualité est l’élément qui impacte le plus votre vie quotidienne : il est essentiel de s’assurer qu’elle reste confortable.
2. Le taux d’intérêt débiteur : fixe, variable ou mixte ?
Le taux débiteur appliqué est au cœur de la simulation du prêt hypothécaire.
Il détermine le coût de votre crédit.
- Le taux fixe : Stable, il garantit une mensualité identique pendant toute la durée du prêt.
- Le taux variable : Il peut augmenter ou diminuer en fonction d’un indice. La mensualité peut donc évoluer.
- Le taux mixte : Une combinaison des deux : une période fixe puis une variable.
Il faut avant tout COMPARER : Plusieurs simulations avec différents types de taux, l’impact du taux sur la mensualité, l’évolution possible en cas de taux variable.
3. Le coût total du crédit : TAEG
Beaucoup se concentrent uniquement sur la mensualité ou le taux débiteur, mais le TAEG (taux annuel effectif global) est l’élément le plus important, car il représente le coût TOTAL du prêt hypothécaire (frais et assurances inclus)
Le TAEG comprend :
- les intérêts payés
- les frais de dossier
- les assurances (si tous les éléments sont connus : assurance solde restant dû - assurance incendie)
- les frais annexes (si intégrés, par exemple la simulation des sur les frais de notaire)
Attention : Un taux légèrement plus élevé peut représenter des milliers d’euros supplémentaires. Comparez toujours le coût total du crédit (le TAEG), pas uniquement les mensualités.
4. Le tableau d’amortissement : la structure du remboursement
Un tableau d’amortissement détaille mois par mois :
- la part d’intérêts
- la part de capital
- le capital restant dû
- l’évolution totale du prêt
Pourquoi est-il important ?
- Pour comprendre comment évolue votre crédit
- Pour savoir quand les intérêts diminuent réellement
- Pour anticiper un remboursement anticipé ou un rachat de crédit
5. Le montant du crédit : combien pouvez-vous réellement emprunter ?
La simulation de prêt hypothécaire indique généralement votre capacité maximale d’emprunt, calculée selon :
- vos revenus
- vos charges (crédits existants, pensions, etc.)
- votre apport personnel en fonds propres
- le type de crédit souhaité (est-ce pour un nouvel achat immobilier ? un crédit pour une nuvelle construction ? un rachat de crédit hypothécaire ? )
- la durée du prêt
Jouer sur la durée (par exemple entre 20 ans et 25 ans) peut augmenter significativement votre capacité d’emprunt…car le taux débiteur est généralement plus bas que le taux débiteur sur 25 ans.
6. Les frais annexes : souvent absents de la simulation
En général, le TAEG d'une première simulation de crédit hypothécaire ne prend PAS en compte :
- les frais de notaire
- les droits d’enregistrement
- les assurances obligatoires
- les frais d’expertise et de dossier
Ces coûts représentent entre 10 % et 15 % du prix d’achat selon la région et le but du crédit immobilier. Il est essentiel de les calculer et les inclure dans la simulation afin d'obtenir un TAEG représentatitf et éviter tout passement de budget.
Astuce
Chez Creditpolis, nous prenons en compte ces différents paramètres dans la simulation de prêt immobilier,
Pour faire un choix éclairé, comparez toujours plusieurs simulations, idéalement proposées par différentes banques ou par un courtier spécialisé en crédits hypothécaires.
Contactez-nous pour recevoir une simulation de prêt hypothécaire avec un TAEG réellement représentatitf et totalement transparent !
