L’achat ou la construction d’une maison ne constitue jamais une étape anodine dans la vie d’un ménage. La souscription à un crédit hypothécaire vous engage pour une durée oscillant généralement entre 10 et 30 ans, il convient donc au préalable d’en analyser judicieusement toutes les modalités. Il vous est d’ailleurs tout particulièrement recommandé de bien réfléchir quant à la formule de taux choisie. Variable ou fixe, comparons.
Taux fixe
Opter pour un crédit hypothécaire à taux fixe signifie que ce dernier sera identique de la première à la dernière mensualité, sans souffrir d’aucune fluctuation et ce, quelle que soit l’évolution du marché.
Dans la pratique, cela signifie que si le marché tend à augmenter ses taux durant la durée de votre contrat, le vôtre ne pourra en être impacté en aucune façon. Dans le même ordre d’idée, si les taux viennent à diminuer, vous ne pourrez toutefois pas en profiter.
Le taux fixe est donc garant d’une certaine sécurité, d’une stabilité. Plus les taux du marché sont bas, plus la souscription d’un crédit hypothécaire à taux fixe présente d’avantages.
Avantages :
- Stabilité des mensualités : vous savez exactement ce que vous payez chaque mois.
- Protection contre les hausses de taux : idéal dans un contexte économique incertain.
- Prévisibilité budgétaire : parfait pour les ménages souhaitant sécuriser leurs finances.
Inconvénients :
- Coût potentiellement plus élevé : le taux fixe est souvent plus haut qu’un taux variable initial.
- Moins flexible : bénéficier d’une éventuelle baisse des taux nécessite un rachat de crédit.
Taux variable
Comme son nom l’indique, un crédit hypothécaire à taux variable signifie que le taux de ce dernier est susceptible de varier.
Les différentes formules de taux variable
À l’heure actuelle, différentes formules existent sur le marché:
- 1/1/1 : le taux d’intérêt est revu soit à la hausse soit à la baisse tous les ans
- 5/5/5 : le taux d’intérêt se voit adapté tous les cinq ans
- 10/5/5 : le taux d’intérêt est adapté dans un premier temps tous les dix ans puis revu tous les 5 ans
L’avantage du taux d’intérêt variable réside dans le fait que ce dernier permet généralement d’emprunter un montant total plus élevé. S’il se montre particulièrement avantageux en cas de chute, il peut en revanche s’avérer risqué dès que les taux viennent à monter.
Si vous empruntez le montant maximum qui vous est autorisé et que le taux devient trop important, il vous est rapidement possible de vous retrouver dans une situation très inconfortable…
Pour contrer ce genre d’événement, la loi belge prévoit des plafonds. Sur toute la durée de l’emprunt, le taux d’intérêt auquel vous êtes soumis ne peut, par exemple, “que” doubler.
Les limites s’appellent CAP pour les taux révisables
Le cap (taux plafond) et le floor (taux plancher) sont des limites maximales et minimales fixées dans le contrat d’emprunt qui encadre les variations (à la hausse et à la baisse) du taux variable. Peu importe les évolutions de l’indice de référence, le taux ne pourra jamais dépasser un certain plafond.
Objectif du cap : protéger l’emprunteur contre une hausse trop importante des mensualités. Selon la loi belge, le CAP ne pourra jamais être supérieur au double du taux de départ.
Exemple simple pour mieux comprendre
Vous souscrivez un crédit hypothécaire à un taux variable initial : 2 % avec un cap +2/-2
- Votre taux pourra fluctuer entre 2 % et 4 % maximum.
- Même si l’indice grimpe à +3 ou +4 %, votre taux n’ira pas plus haut que la limite prévue.
Cette protection permet d’éviter des mensualités trop élevées, ce qui sécurise votre budget sur le long terme.
Avantages :
- Taux de départ plus bas : intéressant pour réduire les premières mensualités.
- Possibilité de profiter d’une baisse des taux : le coût total peut diminuer.
- Certaines formules sont “capées” pour limiter les risques (ex. : +1 % ou +2 % maximum).
Inconvénients :
- Mensualités fluctuantes : votre budget peut varier selon l’évolution des marchés.
- Risque d’augmentation du coût total en cas de hausse importante des taux.
- Moins adapté aux emprunteurs recherchant la sécurité.
La formule Accordéon
La formule accordéon est un mécanisme propre aux crédits hypothécaires à taux variable en Belgique, qui permet à la banque d’ajuster la durée du prêt au lieu de modifier le montant des mensualités lors de chaque révision du taux.
En d’autres termes :
- si les taux montent, vos mensualités restent stables, mais la durée du crédit augmente.
- si les taux baissent, la durée du crédit diminue automatiquement.
Ce système fonctionne un peu comme un accordéon : la durée “s’étend” ou “se rétrécit” en fonction des variations de taux.
Exemple : le taux accordéon sur 20 ans (25 maximum) : la mensualité est la même pendant toute la durée du crédit, si les taux augmentent la durée peut être allongée à 25 ans maximum.
Cette formule est plutôt destinée aux jeunes emprunteurs qui peuvent alors emprunter plus et ont encore de nombreuses années d'activités professionnelles devant eux.
Créditpolis
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