Sommaire
En terme juridique, les appellations telles que : crédit logement ou prêt immobilier sont des appellations commerciales pour désigner un « crédit hypothécaire ».
Le prêt hypothécaire vous permet donc de financer l’achat d'un bien immobilier ou le rachat de crédit hypothécaire, garanti par une prise d’hypothèque.
Contrairement à un prêt classique (par exemple le prêt personnel ou le crédit voiture), le crédit hypothécaire est en réalité une ouverture de crédit. L'avantage réside principalement dans le fait qu'il est possible d’emprunter à nouveau le capital déjà remboursé (les modalités sont reprises sur le contrat de crédit).
Ce système de crédit est avantageux, dans le sens où il permet de réemprunter un montant qui sera nécessaire par exemple à la réalisation de travaux, sans devoir repayer des frais d’hypothèque. On parle de reprise d’encours.
Pour faire simple, on peut imager la reprise d’encours en la comparant avec un pot dans lequel on verse chaque mois un montant et dans lequel on peut aller repuiser dedans.
Conditions requises
Obtenir un prêt hypothécaire dépend de plusieurs facteurs : votre capacité financière, la stabilité de votre situation professionnelle, la valeur du bien et vos garanties. Chaque banque peut avoir ses propres critères, mais ces conditions générales sont des points de départ pour comprendre les attentes des prêteurs.
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1. Avoir sa résidence principale en Belgique
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2. Être âgé d'au minimum 18 ans
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3. Percevoir des revenus stables et réguliers
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4. Disposer de fonds propres (pour financer au minimum les frais de notaire)
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5. Avoir un taux d'endettement correct
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6. Hypothèque sur le bien immobilier
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7. Historique bancaire sain: pas de fichage à la Banque Nationale de Belgique ou de médiation de dettes
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8. Souscrire une assurance vie (non obligatoire mais celle-ci sera exigée par la banque)
Un prêt hypothécaire : pour quels buts ?
Si vous envisagez d’acheter :
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une maison ou un appartement
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un terrain
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une nouvelle construction
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un immeuble de rapport
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un bien à l’étranger
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une seconde résidence
mais aussi pour :
L'apport personnel (fonds propres)
Lorsqu'on sollicite un prêt hypothécaire, l'apport de fonds propres joue un rôle déterminant dans l'acceptation du dossier par la banque.
L'apport personnel correspond à la somme que l'emprunteur peut investir de ses propres ressources dans l'achat du bien immobilier, sans recourir au crédit.
Cet apport est perçu par les établissements financiers comme un gage de solidité financière et de responsabilité. Il permet de réduire le montant du prêt demandé, ce qui, à son tour, diminue le risque pour la banque.
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En passant par le secteur des banques "classiques", l'apport personnel est d’au moins 10 à 20 % du prix d'achat du bien immobilier auquel s'ajoute le montant des frais de notaire.
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En passant par le secteur "courtier", l'apport en fonds propres minimal peut être limité aux frais de notaire seuls, c-à-d que nous avons des solutions à 100% du prix d'achat.
En règle générale : Plus l'apport est élevé, plus l'emprunteur présente des garanties aux yeux de la banque, ce qui peut potentiellement conduire à un taux d'intérêt plus avantageux. De plus, un apport conséquent peut réduire le taux d’endettement de l'emprunteur, ce qui est un facteur positif pour la banque lors de l'analyse de la capacité de remboursement.
Quid du Prêt hypothécaire à 125% ou prêt total ?
Par le passé, il était possible d’emprunter à 125%, c-à-d , la totalité des frais de notaire et du prix d’achat du bien immobilier.
Depuis janvier 2020, de nouvelles directives de la Banque Nationale de Belgique sont venues durcir les conditions d’octroi du crédit hypothécaire.
Est-il encore possible d’emprunter à 125% ? La réponse est « oui ».
3 solutions sont possibles :
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Moyennant un bien complémentaire en garantie dont la valeur vénale est suffisante (par exemple : une seconde résidence ou un bien familial qui peut être la maison des parents). Grâce à ce bien complémentaire, il donc possible d’emprunter à 125% et donc de ne disposer d’aucun apport personnel.
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Plus rarement et selon la disponibilité du produit, il est encore possible d'emprunter la totalité du crédit frais de notaire compris
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Possibilité d'emprunter 100% du prix d'achat, les parents peuvent alors demander un prêt personnel (à un taux inférieur) pour financer les frais de notaire
đĄ A savoir : En Belgique, un futur acquéreur n’est pas autorisé par la loi à financer ses frais de notaire au moyen d’un prêt personnel lors de l’achat d’un bien immobilier. Une exception existe toutefois : les parents peuvent contracter un prêt personnel destiné à aider leurs enfants, considéré comme un prêt personnel à but immobilier, dont le TAEG est inférieur à celui d’un prêt personnel classique.
Les revenus pris en compte pour un prêt hypothécaire
Les revenus jouent un rôle crucial dans l'obtention d'un crédit hypothécaire. Ils permettent à la banque de déterminer votre capacité d'emprunt et d'évaluer si vous êtes en mesure de rembourser le prêt. Pour ce faire, la banque privilégiera des revenus stables et réguliers, car cela lui permet de prévoir plus facilement vos futures mensualités et de garantir la solvabilité du prêt.
1. Les revenus des salariés
Les salaires fixes et les primes régulières sont les principaux revenus pris en compte pour un crédit hypothécaire. Il est donc important de pouvoir présenter des fiches de paie récentes et stables. Certaines banques acceptent également de prendre en compte une partie des primes variables, à condition qu'elles soient régulières.
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Salariés en CDI (contrat à durée indéterminée) : généralement, il faut avoir au minimum 3 mois d'ancienneté chez le même employeur.
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Salariés en CDD (contrat à durée déterminée) ou intérimaires : il est souvent exigé 1 an d'ancienneté auprès du même employeur.
Certains éléments supplémentaires peuvent aussi être pris en compte, comme les chèques repas ou le treizième mois, qui peuvent être ajoutés au revenu mensuel.
2. Les indépendants
Il faut une activité professionnelle de minimum 2 années - afin que les revenus soient comptabilisés sur l'avertissement extrait de rôle.
3. Les revenus complémentaires
Certains revenus complémentaires peuvent aussi être pris en compte pour augmenter votre capacité d'emprunt. Parmi ceux-ci :
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Le flexi-job : Il est nécessaire de justifier 1 an d'ancienneté avec le même employeur.
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Les revenus locatifs actuels ou futurs : Si vous possédez des biens immobiliers générant des loyers, la banque peut prendre en compte le montant des loyers. Selon le prêteur, ces revenus peuvent être pris en compte à partir de 80% des loyers perçus (afin de prévoir une marge en cas de vacances locatives ou de loyers impayés).
4. Revenus de remplacement
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Les revenus de la mutuelle et de la pension belge sont pris en compte à 100%.
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Les pensions étrangères (provenant des pays européens) peuvent être pris en compte en fonction du prêteur.
Important à savoir
Tous vos revenus doivent être versés sur un compte bancaire belge. Cela permet à la banque de suivre facilement vos flux financiers et de les intégrer dans le calcul du prêt.
La banque tiendra également compte de vos charges mensuelles (autres crédits, pension alimentaire, etc.) pour déterminer votre taux d’endettement.
En résumé, pour obtenir un prêt hypothécaire, il est crucial de présenter des revenus réguliers et stables, qu’il s’agisse de salaires, de revenus d’indépendant ou d’autres sources comme les loyers ou les pensions. Plus vos revenus sont diversifiés et prouvés sur le long terme, plus vous aurez de chances d’obtenir un prêt à de bonnes conditions.
Simulation de crédit hypothécaire
Réaliser une simulation de prêt hypothécaire est l’une des premières étapes indispensables lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier. Elle permet d’estimer votre capacité d’emprunt, le montant total du crédit, le coût des intérêts, ainsi que le montant des mensualités. Grâce à une simulation fiable, vous pouvez mieux anticiper votre budget, comparer les offres du marché et sécuriser votre projet en toute sérénité.
Pourquoi faire une simulation de prêt hypothécaire ?
La simulation vous aide à déterminer le montant que vous pouvez emprunter en fonction :
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de vos revenus et charges,
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de l’apport personnel disponible (fonds propres),
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de la durée souhaitée,
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du taux d’intérêt appliqué,
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des assurances éventuelles.
Elle donne une vision claire du coût total du crédit et vous permet d’ajuster votre projet : choix du bien, durée du prêt, apport, ou encore type de taux (fixe, variable ou mixte).
Comparer les offres grâce à la simulation
Chaque organisme financier propose des conditions différentes. Simuler plusieurs prêts hypothécaires vous permet de :
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comparer les TAEG,
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analyser les mensualités,
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mesurer l’impact de la durée sur le coût total,
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identifier les offres les plus avantageuses pour votre situation.
Cette étape est essentielle pour obtenir un financement adapté et éviter de payer plus que nécessaire.
Si vous avez pour projet d’acheter, afin d’analyser si la demande de crédit est réalisable et de vous remettre une simulation de prêt hypothécaire, il est nécessaire de nous communiquer une série d’informations :
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Prix d’achat du bien immobilier
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Montant de votre apport personnel (fonds propres)
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Montant des revenus (salaires, extraits bancaires prouvant les revenus)
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Montant des charges actuelles (détail des crédits en cours, pension alimentaire, loyers, …)
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Informations professionnelles : type de contrat, statut professionnel, date de début
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Identité et adresse
Vous pouvez nous communiquer ces informations en simulant votre crédit hypothécaire, en démarrant la demande de prêt et en introduisant les données via notre formulaire.
Exemple de cas vécus
Client : Cliente agée de 39 ans, employée en CDI
Revenu net : 3 000 €/mois
Projet : Achat d’une maison en Sicile 82 000 € - Madame est propriétaire d'un bien en Belgique depuis 2017 avec un prêt hypothécaire en cours.
Approt : 0 €
Solution: Rachat du crédit hypothécaire actuel - Achat du nouveau bien et financement des frais de notaire à l'étranger, le tout en 1 SEUL crédit. La garantie est prise sur le bien en Belgique.
Client : Monsieur est employé en CDI et pompier volontaire
Projet : Notre client souhaitait racheter l'ensemble de ses crédits et diminuer ses charges.
Solution : Rachat du crédit hypothécaire avec centralisation des prêts personnels sous la forme d'un nouveau crédit hypothécaire
Résultat: Le client a diminué ses charges globales de 600€/mois et a retrouvé un souffle financier.
Client : Couple de pensionnés de 65 et 67 ans
Projet : Revente de leur bien immobilier et achat d'une nouvelle maison
Montant du nouveau crédit: 353.000 €
Solution: Malgré l'âge et les revenus de la pension, la banque a accepté de financer le nouvel achat sur une durée de 25 ans. Une partie de la plus-value de la vente a servi à financer les frais de notaire et à respecter la quotité imposée par la banque.
Client :Notre client est salarié en CDI, propriétaire
Projet : Monsieur disposait de plusieurs prêts à tempérament, d’ouvertures de crédit ainsi que d’un prêt hypothécaire. Il souhaitait réorganiser l’ensemble de ses engagements financiers.
Solution : Mise en place d’un rachat global via un nouveau crédit hypothécaire, incluant une enveloppe complémentaire destinée à financer des travaux de rénovation.
Résultat: Cette solution lui a permis d’alléger ses charges mensuelles, de concrétiser ses travaux et de bénéficier d’une situation financière plus structurée et sereine.
Client : Achat immobilier à 4 personnes (2 couples).
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Le premier couple : Madame est invalide et monsieur est à sa charge (sans revenus).
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Le second (les parents) est un couple de pensionnés.
Projet : Le premier couple souhaite acheter un immeuble mixte composé d'un rez de chaussée commercial disposant de revenus locatifs et d'un appartement destiné à y établir leur résidence.
Apport : 0€
Solution: N'ayant pas d'apport (fonds propres personnels), la maison du second couple a été mise en garantie.
Résultat: Les clients sont tous les 4 propiétaires de l'immeuble.
Client : notre cliente est employée CDI, 60 ans, locataire.
Projet : Le papa de madame est décédé (père de 2 enfants), il était propriétaire d'une maison en France. Madame souhaite racheter les parts de son frère et devenir seule propriétaire du bien. Malgré plusieurs demandes introduites auprès de banques françaises et belges, notre cliente a toujours reçu des réponses négatives.
Solution: Malgré le fait que madame ne soit pas propriétaire en Belgique, nous avons pu trouver une solution auprès de l'un de nos partenaires bancaire. Cette banque a accepté de prendre la garantie sur le bien en France.
Résultat: Madame a donc pu devenir propriétaire à l'étranger sans être propritaire en Belgique.
Clients : jeune couple de 28 ans. Madame en CDI, monsieur est sans emploi.
Projet : ils souhaitent acheter leur premier bien immobilier.
Apport 0€
Solution : les parents de madame ont souscrit un prêt à tempérament dont le but est une aide familiale. Le taux de ce type de crédit est nettement inférieur à celui d'un prêt personnel classique (àpd 5.65%).
Nous avons donc pu financer la totalité du prêt hypothécaire à 100% - le prêt des parents a, quant à lui, servi a financer les frais de notaire.
Résultat: Les clients sont devenus propriétaires sans apport.
Client : Notre cliente est employée en CDI, 58 ans, mariée sous le régime de la séparation des biens, cohabitante.
Projet : Notre cliente souhaitait réorganiser plusieurs prêts personnels et ouvertures de crédit (cartes) afin d’optimiser la gestion de ses engagements financiers.
Solution : Son époux, propriétaire du bien immobilier, a accepté la mise en place d’une hypothèque sur celui-ci. Bien que non propriétaire, Madame a ainsi pu regrouper l’ensemble de ses crédits au sein d’un crédit hypothécaire à finalité mobilière.
Résultat : Cette opération lui a permis d’alléger ses charges mensuelles et de bénéficier d’une organisation financière plus équilibrée.
