Simulez votre prêt hypothécaire aux meilleurs taux

En terme juridique, les appellations telles que : crédit logement ou prêt immobilier sont des appellations commerciales pour désigner un « crédit hypothécaire ».

Le prêt hypothécaire vous permet donc de financer l'achat d'un bien immobilier ou le rachat de crédit hypothécaire, garanti par une prise d'hypothèque.

Contrairement à un prêt classique (par exemple le prêt personnel ou le crédit voiture), le crédit hypothécaire est en réalité une ouverture de crédit. L'avantage réside principalement dans le fait qu'il est possible d'emprunter à nouveau le capital déjà remboursé (les modalités sont reprises sur le contrat de crédit).

Ce système permet de réemprunter un montant nécessaire par exemple à la réalisation de travaux, sans devoir repayer des frais d'hypothèque. On parle de reprise d'encours — comme un pot dans lequel on verse chaque mois un montant et dans lequel on peut aller repuiser.

Conditions requises

Obtenir un prêt hypothécaire dépend de plusieurs facteurs : votre capacité financière, la stabilité de votre situation professionnelle, la valeur du bien et vos garanties. Chaque banque peut avoir ses propres critères, mais ces conditions générales sont des points de départ pour comprendre les attentes des prêteurs.

Avoir sa résidence principale en Belgique
Être âgé d'au minimum 18 ans
Percevoir des revenus stables et réguliers
Disposer de fonds propres (pour financer au minimum les frais de notaire)
Avoir un taux d'endettement correct
Hypothèque sur le bien immobilier
Historique bancaire sain : pas de fichage à la Banque Nationale de Belgique ou de médiation de dettes
Souscrire une assurance vie (non obligatoire mais généralement exigée par la banque)

Un prêt hypothécaire : pour quels buts ?

Si vous envisagez d'acheter :

une maison ou un appartement
un terrain
une nouvelle construction
un immeuble de rapport
un bien à l'étranger
une seconde résidence

Mais aussi pour :

un rachat de crédits (avec éventuellement des prêts à tempérament)
le paiement d'une soulte
une succession
des travaux importants

L'apport personnel (fonds propres)

Lorsqu'on sollicite un prêt hypothécaire, l'apport de fonds propres joue un rôle déterminant dans l'acceptation du dossier par la banque. L'apport personnel correspond à la somme que l'emprunteur peut investir de ses propres ressources dans l'achat du bien immobilier, sans recourir au crédit.

En passant par les banques classiques, l'apport personnel est d'au moins 10 à 20% du prix d'achat auquel s'ajoutent les frais de notaire.
En passant par un courtier, l'apport minimal peut être limité aux frais de notaire seuls — nous avons des solutions à 100% du prix d'achat.

En règle générale : plus l'apport est élevé, plus l'emprunteur présente des garanties aux yeux de la banque, ce qui peut conduire à un taux d'intérêt plus avantageux et réduire le taux d'endettement.

Quid du Prêt hypothécaire à 125% ou prêt total ?

Par le passé, il était possible d'emprunter à 125%, c-à-d la totalité des frais de notaire et du prix d'achat du bien immobilier. Depuis janvier 2020, de nouvelles directives de la Banque Nationale de Belgique sont venues durcir les conditions d'octroi.

Est-il encore possible d'emprunter à 125% ? La réponse est « oui ». 3 solutions sont possibles :

Moyennant un bien complémentaire en garantie dont la valeur vénale est suffisante (une seconde résidence ou un bien familial). Grâce à ce bien complémentaire, il est possible d'emprunter à 125% et donc de ne disposer d'aucun apport personnel.
Plus rarement et selon la disponibilité du produit, il est encore possible d'emprunter la totalité du crédit frais de notaire compris.
Possibilité d'emprunter 100% du prix d'achat, les parents peuvent alors demander un prêt personnel (à un taux inférieur) pour financer les frais de notaire.

💡 À savoir : en Belgique, un futur acquéreur n'est pas autorisé par la loi à financer ses frais de notaire au moyen d'un prêt personnel lors de l'achat d'un bien immobilier. Une exception existe : les parents peuvent contracter un prêt personnel destiné à aider leurs enfants, considéré comme un prêt personnel à but immobilier, dont le TAEG est inférieur à celui d'un prêt personnel classique.

Les revenus pris en compte pour un prêt hypothécaire

Les revenus jouent un rôle crucial dans l'obtention d'un crédit hypothécaire. La banque privilégiera des revenus stables et réguliers, car cela lui permet de prévoir plus facilement vos futures mensualités et de garantir la solvabilité du prêt.

1. Les revenus des salariés

Les salaires fixes et les primes régulières sont les principaux revenus pris en compte. Certaines banques acceptent également une partie des primes variables, à condition qu'elles soient régulières.

CDI : généralement, il faut avoir au minimum 3 mois d'ancienneté chez le même employeur.
CDD ou intérimaires : il est souvent exigé 1 an d'ancienneté auprès du même employeur.

Certains éléments supplémentaires peuvent aussi être pris en compte : chèques repas, treizième mois.

2. Les indépendants

Il faut une activité professionnelle de minimum 2 années — afin que les revenus soient comptabilisés sur l'avertissement extrait de rôle.

3. Les revenus complémentaires

Le flexi-job : il est nécessaire de justifier 1 an d'ancienneté avec le même employeur.
Les revenus locatifs : si vous possédez des biens immobiliers générant des loyers, la banque peut prendre en compte jusqu'à 80% des loyers perçus (afin de prévoir une marge en cas de vacances locatives).

4. Revenus de remplacement

Les revenus de la mutuelle et de la pension belge sont pris en compte à 100%.
Les pensions étrangères (pays européens) peuvent être prises en compte en fonction du prêteur.

Important à savoir

Tous vos revenus doivent être versés sur un compte bancaire belge. La banque tiendra également compte de vos charges mensuelles (autres crédits, pension alimentaire, etc.) pour déterminer votre taux d'endettement.

En résumé, pour obtenir un prêt hypothécaire, il est crucial de présenter des revenus réguliers et stables. Plus vos revenus sont diversifiés et prouvés sur le long terme, plus vous aurez de chances d'obtenir un prêt à de bonnes conditions.

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Lancer la simulation

Simulation de crédit hypothécaire

Réaliser une simulation de prêt hypothécaire est l'une des premières étapes indispensables lorsque l'on souhaite acheter un bien immobilier. Elle permet d'estimer votre capacité d'emprunt, le montant total du crédit, le coût des intérêts, ainsi que le montant des mensualités.

Pourquoi faire une simulation de prêt hypothécaire ?

La simulation vous aide à déterminer le montant que vous pouvez emprunter en fonction de :

vos revenus et charges,
l'apport personnel disponible (fonds propres),
la durée souhaitée,
le taux d'intérêt appliqué,
les assurances éventuelles.

Elle donne une vision claire du coût total du crédit et vous permet d'ajuster votre projet : choix du bien, durée du prêt, apport, ou encore type de taux (fixe, variable ou mixte).

Comparer les offres grâce à la simulation

Chaque organisme financier propose des conditions différentes. Simuler plusieurs prêts hypothécaires vous permet de :

comparer les TAEG,
analyser les mensualités,
mesurer l'impact de la durée sur le coût total,
identifier les offres les plus avantageuses pour votre situation.

Pour analyser la faisabilité de votre demande, il est nécessaire de nous communiquer :

Prix d'achat du bien immobilier
Montant de votre apport personnel (fonds propres)
Montant des revenus (salaires, extraits bancaires)
Montant des charges actuelles (crédits en cours, pension alimentaire, loyers…)
Informations professionnelles : type de contrat, statut, date de début
Identité et adresse

Vous pouvez nous communiquer ces informations en démarrant la demande de prêt et en introduisant les données via notre formulaire.