Le kot, un investissement rentable ?

Haut rendement, location assurée, bail plus simple… Les kots constituent un bon investissement immobilier. Pour cela, deux options s’offrent à vous. Acheter des actions dans un projet de kots ou devenir propriétaire d’un immeuble de rapport. Pour financer l’achat de votre bien, Créditpolis vous propose quatre sortes de crédits.

Investir dans un logement étudiant en 2018 est-il toujours intéressant ? Les taux du crédit hypothécaire sont encore bas. Ils risquent de remonter dans les années à venir. C’est donc le bon moment pour investir dans l’immobilier.

Logement étudiant, investissement à haut rendement

Plus de 90 000 étudiants vivent à Bruxelles. Louvain-la-Neuve compte plus de 10 000 kotteurs. A Liège, c’est près de 9000 jeunes qui résident en cité ardente. La demande en logement étudiant reste constante. Vous êtes toujours assuré de trouver un locataire.

Acheter un ou plusieurs kot représente un investissement sûr et stable. La mise de départ est généralement plus faible que pour un immeuble de rapport classique. Le rendement est élevé : 4 à 8%.

Avec 100 000 euros, vous pouvez déjà acheter un logement étudiant. Le loyer moyen pour un kot se situe entre 400 et 500 euros. Il est donc facile de rentrer dans vos frais. Et même, de réaliser rapidement une plus-value.

Bail étudiant, un nouveau contrat de location

Cette année, une réforme des baux locatifs rentre en vigueur en Wallonie. Cette réforme s’applique aussi aux logements étudiants. Cette rentrée scolaire marque le début du bail étudiant. Il concerne toutes les personnes habitant un kot et inscrites dans une école secondaire ou supérieure.

Concrètement, le bail étudiant, c’est quoi ? Il s’agit d’un bail conclu pour une durée de douze mois ou moins. Il donne la possibilité à l’étudiant de sous-louer son kot avec l’aval du propriétaire. Dorénavant, l’étudiant peut résilier le bail de manière anticipée moyennant un préavis de 2 mois. Dans ce cas, il doit payer une indemnité de 3 mois de loyer.

Malgré ces changements, il est toujours plus intéressant de louer un kot qu’un appartement. Un logement étudiant, c’est moins de tracas administratifs. Il y a aussi moins de risque avec les mauvais locataires. Si un étudiant ne vous convient pas, vous cherchez un nouveau locataire l’année d’après. Grâce au bail court, vous ne restez pas bloqué pendant des années.

Acheter un kot, deux possibilités

Vous êtes décidé à investir dans un logement étudiant ? Deux options s’offrent à vous. Vous achetez soit des parts dans un projet immobilier, soit un immeuble de rapport.

Dans le premier cas, vous investissez en fonction de vos moyens. Dès 1000€, vous acquérez des actions dans un projet. Les rendements sont bons : 2 à 4% environ. Gros avantages : vous ne vous souciez pas de l’entretien et de la location des kots. Par contre, vous n’êtes pas propriétaire du bien. Vous êtes tenu par les conditions de la société immobilière.

Si vous voulez être maître de votre projet, le mieux est d’acheter un bien vous-mêmes. Divisez une maison en plusieurs logements étudiants pour gagner gros. En faisant cela, vous pouvez espérer jusqu’à 8% de rendement. Le jour où vous en avez assez de gérer vos locations, vous revendez l’immeuble. Vous réalisez ainsi une jolie plus-value.

Les types de crédits hypothécaires

Devenir propriétaire d’un immeuble de kots demande des fonds. Pour financer votre projet, un prêt hypothécaire est une bonne solution. Quatre formules d’emprunts existent : le taux fixe, le taux variable, l’accordéon et le bullet.

Prêt à taux fixe

C’est la formule classique et la moins risquée. Le taux d’intérêt est fixé au début de votre crédit. Il reste le même pendant toute la durée de votre prêt. Vous payez le même montant tous les mois.

Si vous optez pour un taux fixe, vous payerez plus cher au début. Pourquoi ? Les variations de taux n’ont pas d’influence sur votre crédit. Les organismes financiers anticipent une éventuelle hausse des taux. Un taux trop bas pourrait mener à des pertes pour les banques.

Souscrire ce type de prêt hypothécaire est plus intéressant quand les taux sont bas. Quand ils sont élevés, mieux vaut opter pour une autre formule. Et n’oubliez pas : vous pouvez toujours racheter votre prêt quand les taux sont plus favorables.

Crédit à taux variable

Le taux d’intérêt est revu à échéances constantes. Par exemple, tous les ans ou tous les 5 ans. Vos mensualités évoluent au fur et à mesure de la durée du prêt. Si les taux baissent, vous payez moins. S’ils augmentent, vous payez plus.

Vous prenez plus de risques avec cette formule. Cependant, le risque est limité. Le taux maximal est fixé par la loi : il peut doubler, pas plus. Vous connaissez ce taux au moment de conclure votre prêt. A vous de calculer si vous pouvez le supporter financièrement.

Choisir un prêt à taux variable est avantageux quand les taux sont élevés. Vous pouvez espérer une baisse des taux plus tard. Vos mensualités diminueront alors.

Prêt accordéon

Cette formule allie la sécurité du taux fixe et la flexibilité du taux variable. Avec un crédit hypothécaire accordéon, le taux d’intérêt reste le même. C’est la durée et/ou les mensualités qui varient. Plusieurs possibilités existent.

• •    Mensualités fixes, durée variable :
  Si les taux diminuent, la durée de votre prêt est réduite. Si les taux augmentent, votre prêt sera plus long. Votre mensualité, elle, ne change pas.
• •    Mensualités variables, durée fixe :
  Vous payez plus si les taux d’intérêt sont à la hausse. Vos mensualités sont plus faibles s’ils sont à la baisse. Par contre, la durée de votre prêt reste la même.
• •    Mensualités variables, durée variable :
  Vos mensualités et la durée de votre emprunt suivent l’évolution des taux.

Crédit bullet

C’est la formule idéale pour les investisseurs. Il s’agit d’un crédit à taux et à durée fixes. La particularité ? Vous ne payez que les intérêts pendant la durée de votre prêt. Vos mensualités sont très faibles. Vous remboursez le capital en fin de contrat. 

Opter pour un crédit bullet nécessite réflexion. Vous devez bien réfléchir au moyen de rembourser votre capital. Vous pouvez revendre les kots et dégager une plus-value. Garder l’immeuble est une autre possibilité. En ne payant que les intérêts, vous engrangez des bénéfices tout le long de votre prêt. Vous pouvez donc économiser une partie de ces bénéfices. Ces économies vous serviront en temps voulu à rembourser le capital.

A noter que les taux sont souvent un peu plus élevés. Les organismes de prêts appliquent une prime de risque pour les crédits bullet.